ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Introdução

Adjudicação compulsória é uma ação judicial prevista no artigo 1.418 do Código Civil e no artigo 22 do Decreto-Lei nº 58/1937, que visa obrigar o proprietário de um imóvel a transferir a propriedade para o comprador que cumpriu com todas as obrigações previstas no contrato de compra e venda. Em outras palavras, trata-se de um meio legal para que o comprador possa obter a escritura definitiva do imóvel, caso o vendedor esteja se recusando a fazer a transferência.

Além do mais, a súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".

Isso significa que o direito à adjudicação compulsória, ou seja, o direito de exigir judicialmente a transferência de um imóvel em razão de um contrato de compra e venda, não depende da realização do registro do contrato no cartório de imóveis.

A súmula foi editada para uniformizar o entendimento dos tribunais sobre o que já está definido no artigo 25 da Lei n. 6.766/1979, em relação a exigência ou não do registro do contrato para que o comprador possa exigir a transferência do imóvel. Assim, com a edição da referida súmula, restou consolidado o entendimento que o registro do contrato de compra e venda no cartório de imóveis não é condição para o direito à adjudicação compulsória.

Pois bem, o objetivo deste artigo é passar uma noção geral sobre o que é a adjudicação compulsória, as condições necessárias para sua aplicação e o procedimento judicial para a sua obtenção.

Condições para aplicação da Adjudicação Compulsória:

Para que a adjudicação compulsória seja aplicada, é necessário que o comprador tenha cumprido todas as suas obrigações previstas no contrato de compra e venda, tais como o pagamento integral do preço do imóvel e das despesas decorrentes da transação, além da obtenção das licenças e registros necessários para a transferência da propriedade.

Caso o vendedor não cumpra com a sua obrigação de transferir a propriedade do imóvel ao comprador, mesmo após a exigência deste último, é possível ingressar com uma ação judicial de adjudicação compulsória para obter a transferência da propriedade.

Procedimento para a obtenção da Adjudicação Compulsória:

O procedimento para a obtenção da adjudicação compulsória inicia-se com a propositura de uma ação judicial pelo comprador do imóvel. O comprador deverá apresentar todas as provas necessárias para comprovar que cumpriu com todas as suas obrigações previstas no contrato de compra e venda.

O vendedor, por sua vez, poderá apresentar defesa, alegando que não cumpriu com as suas obrigações por motivos alheios à sua vontade, como por exemplo, a falta de pagamento de alguma dívida ou de alguma exigência legal.

Caso o juiz entenda que o comprador cumpriu com todas as suas obrigações e que o vendedor não tem motivos justificados para não transferir a propriedade, poderá ser determinada a adjudicação compulsória.

Efeitos da Adjudicação Compulsória:

Uma vez concedida a adjudicação compulsória, o vendedor fica obrigado a transferir a propriedade do imóvel ao comprador, mediante a lavratura da escritura definitiva de transferência.

Caso o vendedor não cumpra com a obrigação de transferir a propriedade, o comprador poderá requerer a lavratura da escritura por meio de um mandado judicial, ou ainda, por meio de um pedido de busca e apreensão do imóvel.

Conclusão

A adjudicação compulsória é uma importante ferramenta para garantir a transferência da propriedade de um imóvel ao comprador que cumpriu com todas as suas obrigações previstas no contrato de compra e venda.

Caso o vendedor se recuse a transferir a propriedade, mesmo após a exigência do comprador, é possível ingressar com uma ação judicial de adjudicação compulsória para obter a transferência da propriedade.

No entanto, é importante lembrar que a aplicação da adjudicação compulsória depende do cumprimento de todas as obrigações previstas no contrato de compra e venda pelo comprador, bem como, da demonstração de que o vendedor não tem motivos justificados para não transferir a propriedade.

Por isso, é fundamental que comprador e vendedor estejam atentos a todos os termos do contrato de compra e venda, bem como às suas obrigações, para evitar problemas futuros. Além disso, é recomendável que ambas as partes estejam assessoradas por profissionais qualificados, como advogados especializados em direito imobiliário, para garantir a segurança jurídica da transação.

Por fim, é importante destacar que a adjudicação compulsória não é um meio para se obter a transferência da propriedade de forma ilegal ou desrespeitando as obrigações previstas no contrato de compra e venda. Trata-se apenas de um recurso para garantir que o comprador que cumpriu com todas as suas obrigações tenha seu direito à propriedade reconhecido, caso o vendedor esteja se recusando a transferir a propriedade de forma injustificada.

Artigo publicado no Jusbrasil!