Mais de 5 milhões de imóveis urbanos estão irregulares

Quais os riscos e como regularizar?

O número alarmante de imóveis urbanos irregulares no Brasil revela uma realidade silenciosa que afeta milhões de famílias e investidores. A falta de regularização compromete não apenas o valor patrimonial do imóvel, mas também o acesso ao crédito, a possibilidade de venda segura e até mesmo a proteção jurídica da propriedade. Neste conteúdo, você entenderá os principais riscos da irregularidade e os caminhos legais — administrativos e judiciais — para resolver a situação com segurança.

Neste artigo, explicamos o que caracteriza a irregularidade imobiliária, quais os principais riscos para os proprietários e como é possível regularizar esses imóveis, judicial ou extrajudicialmente.

Um relatório recente revelou um dado preocupante: mais de 5 milhões de imóveis urbanos no Brasil permanecem irregulares, ou seja, sem registro definitivo em cartório, sem averbação de construção ou sem matrícula individualizada. Isso representa cerca de 40% das propriedades urbanas no país — um número que acende o alerta para o risco jurídico e financeiro que essa informalidade representa.

O que é um imóvel urbano irregular?

Imóveis urbanos irregulares são aqueles que não estão plenamente registrados nos órgãos competentes, seja por ausência de matrícula no cartório de registro de imóveis, falta de averbação da edificação, inexistência de habite-se ou por terem origem em loteamentos não regularizados.

Essa situação é comum em casos como:

• Loteamentos antigos ou clandestinos;

• Imóveis adquiridos por contrato de gaveta;

• Conjuntos habitacionais populares sem finalização documental;

• Imóveis que passaram por reformas ou ampliações não averbadas.

Quais os riscos de manter um imóvel irregular?

A informalidade gera graves consequências jurídicas, urbanísticas e econômicas, tais como:

• Impossibilidade de venda regular (sem escritura e registro, não há segurança para o comprador);

• Dificuldade para financiamento bancário;

• Risco de perda do imóvel em litígios por ausência de prova da propriedade;

• Problemas com herança, inventário e doações;

• Responsabilização por uso indevido do solo urbano (multas administrativas e sanções).

Como regularizar um imóvel urbano?

1. Regularização extrajudicial

É o caminho mais rápido e menos custoso. Envolve:

• Averbação de construções na matrícula;

• Retificação de área e unificação ou desmembramento;

• Registro da escritura pública de compra e venda;

• Participação em programas municipais ou estaduais de regularização fundiária.

Destaque: A REURB (Lei nº 13.465/2017) é um dos instrumentos mais eficazes para regularização de núcleos urbanos informais.

2. Regularização judicial

Quando há entraves mais complexos, como:

• Falta de escritura por sucessões informais;

• Alienações por contratos particulares antigos;

• Loteamentos sem registro;

• Impossibilidade de acordo entre herdeiros ou ocupantes.

As principais ações são:

• Usucapião urbano (individual ou coletivo);

• Ação de adjudicação compulsória;

• Ação de retificação de registro;

• Ação declaratória de domínio com base na função social da posse.

Qual o papel do advogado na regularização?

O advogado atua desde o diagnóstico da situação até a solução prática, seja pela via administrativa, cartorária ou judicial. Isso envolve:

• Análise de documentação (escritura, carnê de IPTU, contrato de gaveta, planta etc.);

• Levantamento da situação registral e fiscal do imóvel;

• Elaboração de peças e acompanhamento dos procedimentos;

• Intermediação com prefeitura, cartório, vizinhos e demais partes envolvidas.

Conclusão

Com um número tão elevado de imóveis urbanos irregulares, cresce também a oportunidade e a urgência de regularizar propriedades e garantir segurança jurídica, valorização patrimonial e acesso ao crédito.

A regularização é possível — e cada caso exige uma estratégia própria, técnica e bem fundamentada.