STJ reafirma separação do patrimônio de afetação em casos de falência:

O que isso significa na prática?

A Terceira Turma do STJ reafirmou que o patrimônio de afetação não se comunica com a massa falida da incorporadora, assegurando que os bens e recursos vinculados a determinado empreendimento não podem ser usados para pagamento de dívidas alheias à incorporação. A decisão reforça a proteção aos adquirentes e a segurança jurídica no setor imobiliário, com base nas Leis nº 4.591/64 e 10.931/2004.

A recente decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), reafirmando a autonomia do patrimônio de afetação frente à massa falida da incorporadora, traz importantes reflexos para o mercado imobiliário, especialmente no que se refere à proteção dos adquirentes de unidades e à segurança jurídica em empreendimentos financiados.

Neste artigo, explicamos o que é o patrimônio de afetação, os fundamentos jurídicos da decisão e suas consequências práticas para incorporadoras, compradores e agentes financeiros.

O que é patrimônio de afetação?

Instituído pela Lei nº 10.931/2004, o patrimônio de afetação é o mecanismo pelo qual os bens, direitos e obrigações vinculados a determinado empreendimento imobiliário são separados do patrimônio geral da incorporadora.

Essa separação garante que, em caso de falência da incorporadora, os recursos aplicados naquele empreendimento permaneçam vinculados exclusivamente à sua conclusão — e não se confundam com o restante da massa falida.

Trata-se, portanto, de uma garantia legal aos adquirentes, assegurando que o dinheiro investido na obra seja destinado à sua entrega, mesmo diante da insolvência do empreendedor.

O caso analisado pelo STJ

No julgamento do REsp 2.105.352/SP, a Terceira Turma analisou se os bens integrantes do patrimônio de afetação de um empreendimento poderiam ser penhorados para pagamento de dívidas da massa falida da incorporadora.

O STJ foi categórico: não é possível utilizar os recursos e ativos do patrimônio de afetação para quitar débitos estranhos ao empreendimento.

A relatora, Min. Nancy Andrighi, reforçou que a afetação impede a convolação dos ativos da incorporação à falência da empresa, justamente para preservar os interesses dos adquirentes e do agente fiduciário, conforme artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/64 e da Lei nº 10.931/2004.

Fundamentos legais da decisão

A decisão do STJ está ancorada, principalmente, nos seguintes dispositivos:

• Art. 31-A da Lei nº 4.591/64: estabelece o regime do patrimônio de afetação, com autonomia em relação ao patrimônio geral da incorporadora.

• Art. 31-F, § 1º da mesma lei: determina que, em caso de falência, os bens do patrimônio de afetação não se comunicam com os da falida.

• Lei nº 10.931/2004: regulamenta o patrimônio de afetação e o papel do agente fiduciário.

Implicações práticas da decisão

Para os adquirentes:

• Maior proteção dos valores pagos durante a incorporação.

• Garantia de que eventual falência da incorporadora não afetará diretamente a entrega do imóvel.

Para os incorporadoras:

• Adoção do regime de afetação exige maior transparência e controle contábil.

• Benefício indireto: empreendimentos afetados tendem a ter mais facilidade na captação de recursos, pois transmitem mais segurança jurídica.

Para o mercado:

• A jurisprudência reafirma o compromisso do Judiciário com a função social da moradia e a estabilidade das relações contratuais no setor imobiliário.

  
  

Conclusão

A reafirmação do STJ sobre a separação do patrimônio de afetação em situações de falência é mais um passo na consolidação da segurança jurídica no setor da construção civil e incorporação imobiliária.

Para incorporadoras, investidores e consumidores, conhecer o alcance e os limites desse regime é fundamental para evitar litígios, mitigar riscos e estruturar juridicamente empreendimentos com solidez.

Artigo publicado no Jusbrasil!