REGUREGULARIZAÇÃO DE IMÓVEISLARIZAÇÃO DE IMÓVEIS

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS: COMO EVITAR A SUSPENSÃO DA SUA AÇÃO DE INVENTÁRIO?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido que, quando o imóvel estiver em situação irregular, é necessário suspender a ação de inventário até que a situação seja regularizada. Essa medida tem por objetivo garantir a segurança jurídica do processo de inventário e evitar prejuízos às partes envolvidas.

SEGUNDO O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, estando o Imóvel IRREGULAR, dever-se-á SUSPENDER A AÇÃO DE INVENTÁRIO até que sejam REGULARIZADOS OS BENS IMÓVEIS DO DE CUJUS

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IN VENTÁRIO. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA SOBRE A QUESTÃO SUSCITADA. DETERMINAÇÃO JUDICIAL DE SUSPENSÃO DA AÇÃO DE INVENTÁRIO ATÉ QUE SEJAM REGULARIZADOS OS BENS IMÓVEIS DO DE CUJUS. POSSIBILIDADE. RESTRIÇÃO ADMISSÍVEL DO DIREITO DE ACESSO À JUSTIÇA. NECESSIDADE DE IDENTIFICAÇÃO DO EXATO CONTEÚDO DO MONTE PARTÍVEL COMO CONDIÇÃO DA PARTILHA E DA ATRIBUIÇÃO DO QUINHÃO DE CADA HERDEIRO. 1- Ação distribuída em 29/08/2013. Recurso es pecial interposto em 31/01/2014 e atribuído à Re latora em 25/08/2016. 2- Os propósitos recursais consistem em definir se houve negativa de prestação jurisdicional e, ainda, se a ausência de averbação, no respectivo registro, das modificações realizadas nos bens imóveis que formam o acervo partível, configura uma condição essencial para a tramitação da ação de inventário. 3- Ausente o vício de omissão elencado no art. 53 5, II, do CPC/73, e tendo o acórdão recorrido en frentado a questão suscitada para o deslinde da controvérsia, não há que se falar em negativa de pr estação jurisdicional. 4- A imposição de determinadas restrições ao exercício do direito fundamental de acesso à justiça pelo jurisdicionado é admissível desde que o elemento condicionante seja razoável. 5- A regra contida na Lei de Registros Publicos que determina a obrigatoriedade de averbar as edificações efetivadas em bens imóveis autoriza a suspensão da ação de inventário até que haja a regularização dos referidos bens no respectivo registro, inclusive porque se trata de medida indispensável a adequada formação do conteúdo do monte partível e posterior destinação do quinhão hereditário. 6- Recurso especial conhecido e desprovido." ( REsp n. 1.637.359/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/5/2018, DJe de 11/5/2018.)

A regularização de um imóvel pode envolver diversas questões, como a falta de registro imobiliário, a inexistência de matrícula atualizada, pendências fiscais e tributárias, entre outras. Essas questões podem gerar problemas no processo de inventário, como a impossibilidade de transferência da propriedade, a não localização de herdeiros e a não quantificação correta dos bens deixados pelo falecido.

Nesse sentido, a suspensão da ação de inventário é uma medida prudente para garantir que o processo seja conduzido de forma adequada e que todos os envolvidos tenham seus direitos respeitados. O objetivo é evitar que os bens deixados pelo falecido fiquem parados por tempo indeterminado, em decorrência de questões jurídicas que podem ser resolvidas por meio da regularização do imóvel.

No entanto, é importante destacar que a suspensão da ação de inventário não significa a paralisação completa do processo. Na verdade, o processo pode continuar em outras questões que não estejam relacionadas aos bens imóveis do de cujus, como a partilha de bens móveis, por exemplo.

Além disso, a suspensão da ação de inventário não deve ser vista como um obstáculo, mas sim como uma oportunidade para regularizar a situação do imóvel e garantir a segurança jurídica do processo. Dessa forma, é importante contar com o apoio de profissionais qualificados e especializados em direito imobiliário, para auxiliar no processo de regularização do imóvel e na retomada da ação de inventário.

Por isso, é fundamental ressaltar que a decisão do STJ reforça a importância da regularização dos imóveis, não apenas no contexto do inventário, mas também em todas as transações imobiliárias. A regularização é um aspecto essencial para garantir a segurança jurídica das transações, proteger os direitos dos compradores e evitar prejuízos financeiros e jurídicos.

Quais são as situações mais comuns de irregularidades em imóveis a serem inventariados e o que deve ser feito nestes casos?

Uma das situações mais comuns é a não averbação da construção na matrícula do imóvel, ou seja, mesmo que o falecido tenha deixado uma casa para os herdeiros, na matrícula só consta um terreno. Para resolver este problema, será necessário que os herdeiros contratem um arquiteto e/ou engenheiro para que realize a planta e o memorial descritivo das construções, regularize perante o prédio da Prefeitura e perante à Receita Federal e, em seguida, providencie a averbação junto à matrícula do imóvel a ser partilhado nos autos do inventário.

A Lei de Registros Publicos determina a obrigatoriedade de averbar as edificações em bens imóveis no respectivo registro. Dessa forma, a ausência de averbação da construção na matrícula do imóvel pode dificultar o processo de inventário e partilha de bens, pois a construção não constará na relação de bens a serem partilhados.

Outra situação comum é quando, ao final do inventário, ao tentar registrar o Formal de Partilha, o Cartório do Registro de Imóveis pode fazer uma extensa NOTA DE DEVOLUÇÃO, informando que não é possível o registro do Formal de Partilha, já que "não encaixa" na matrícula do imóvel partilhado. Nesse caso, há três caminhos possíveis:

Providenciar a correção do título apresentado (no caso de se constatar que houve erro na confecção do título);

Fazer a suscitação de dúvida, (quando ficar nítido que a negativa do oficial de registro de imóveis em registrar o título apresentado não possui fundamento jurídico); ou

Providenciar a retificação da matrícula do imóvel (no caso de se constatar que o problema está na matrícula e não no título apresentado).

Para retificar a matrícula de um imóvel, existem dois meios: a retificação judicial ou extrajudicial.

A retificação extrajudicial pode ser feita de ofício pelo oficial de registro de imóveis ou por requerimento da parte nos casos de omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título, indicação ou atualização de confrontação, alteração de denominação de logradouro público comprovada por documento oficial, retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas em que não haja alteração das medidas perimetrais, alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro, reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação ou inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes comprovada por documentos oficiais ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas. Já a retificação judicial somente será necessária se a parte interessada assim requerer ou na espécie contenciosa se houver impugnação sem que o impugnante e o interessado na retificação celebrem acordo. É importante ressaltar que os confrontantes são os confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais.

Em outras palavras, segundo a Lei de Registros Publicos, a retificação não contenciosa somente será judicial se a parte interessada assim requerer, tratando-se de faculdade, ou na espécie contenciosa se houver impugnação sem que o impugnante e o interessado na retificação celebrem acordo. Por sua vez, a retificação extrajudicial pode ser realizada de ofício pelo Oficial de Registro de Imóveis ou por requerimento da parte.

A retificação extrajudicial só é possível em algumas situações específicas, tais como omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; indicação ou atualização de confrontação; alteração de denominação de logradouro.

Se a retificação for feita de forma judicial, é necessário ingressar com uma ação de retificação de registro imobiliário perante o Poder Judiciário. O advogado deve elaborar uma petição inicial detalhando o pedido de retificação e os fundamentos jurídicos que embasam o pedido.

Já se a retificação for feita extrajudicialmente, é necessário apresentar um requerimento junto ao cartório de registro de imóveis competente, juntamente com a documentação necessária, que varia de acordo com o tipo de retificação pretendida.

Em ambos os casos, é importante que sejam apresentados documentos que comprovem a necessidade da retificação, como laudos técnicos e pareceres jurídicos. Além disso, é fundamental seguir todas as formalidades exigidas pelo cartório de registro de imóveis, a fim de evitar atrasos ou recusas no processo de retificação.

Em resumo, a não averbação da construção na matrícula do imóvel é uma irregularidade comum em inventários e pode impedir o registro do formal de partilha. Nesses casos, é necessário contratar um arquiteto ou engenheiro para regularizar a construção perante os órgãos competentes e averbar a edificação na matrícula do imóvel. Se houver problemas no registro imobiliário, a retificação pode ser feita judicial ou extrajudicialmente, mas é necessário seguir todas as formalidades e apresentar os documentos necessários para comprovar a necessidade da retificação.

Artigo publicado no JusBrasil !